CAMBIOS EN LA NUEVA LEY DE ALQUILER

QUÉ CAMBIOS TRAE LA NUEVA LEY DE AQUILER:

El 6 de junio entró en vigor la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento de mercado de alquiler de viviendas

fincas

. El objetivo de la ley es flexibilizar y dinamizar el mercado del alquiler, buscando el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Se busca corregir las insuficiencias de la legislación actual, introduciendo una serie de modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entre las principales novedades destacan las siguientes:

 -Refuerzo en la libertad de pactos dando prioridad a la voluntad de las partes en varias cuestiones, como la actualización de la renta – hasta ahora era forzosamente por el IPC-, la renuncia al derecho de adquisición preferente de la vivienda o que en el pago de las reformas que plantee un inquilino para mejorar el inmueble, se pueda llegar a un acuerdo con el propietario para que el coste de las obras se descuente de las mensualidades de alquiler a partir del tercer año.

Plazos más cortos: Se reducen los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. La llamada “prórroga obligatoria”, la que se firma en el primer contrato, pasa de cinco años a tres años. Agotado este periodo, y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la “prórroga tácita automática” un año más (antes eran tres años), siempre y cuando no se hayan contemplado otros periodos en el contrato inicial, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.

- Facilidades para dejar o recuperar la vivienda: El arrendatario podrá irse de la vivienda una vez hayan pasado al menos seis meses, sin tener que esperar a que termine la anualidad, avisando con un mes de antelación y sin tener que pagar indemnización (salvo que en el contrato se especifique que sí).

 -Se modifica la recuperación del inmueble por el arrendador, éste podrá solicitar recuperar de la vivienda como residencia habitual en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado (o su cónyuge tras el divorcio o nulidad). Eso sí, tiene que haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato y debe comunicarlo a los inquilinos dos meses antes como mínimo.

 -Se mejora la seguridad del tráfico jurídico con la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento. Así, el comprador que adquiera una vivienda ya arrendada estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito. Una vez inscrito el arrendamiento, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquiriente tendrá que respetar el contrato.

 -Se crea un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler con el objetivo de ofrecer información a los propietarios de los inmuebles del riesgo que supone arrendar una vivienda a personas que han sido condenadas judicialmente por falta de pago.

 -Se agiliza el procedimiento del "desahucio exprés": En caso de morosidad, incluso con un solo mes de impago, (el inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono), se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. El desalojo podrá efectuarse a los diez días, reduciendo los trámites y notificaciones. Por otro lado, el inquilino puede "enervar" la acción y evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que debe. Así se puede reactivar el contrato de alquiler.

Si el  arrendatario demandado, no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema anterior que impedía señalar el lanzamiento hasta que no se supiera si la vista se había celebrado o no.

 -Los arrendamientos temporales con fines turísticos, la nueva Ley del Alquiler los excluye específicamente para que queden regulados por la  normativa sectorial específica, o en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufren modificación alguna.

 -En definitiva, y aunque se esperaba mucho más de esta reforma, la flexibilización en la regularización del alquiler contribuirá a dinamizar este mercado, que es aún muy minoritario en comparación con la mayoría de países europeos, aumentando la oferta de viviendas en alquiler frente al mercado de compraventa, tan arraigado en nuestro país

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FUENTE. EXPANSION.


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